工体北路四号院-合作建房里程碑

蓝城木鱼

自从开始做合作建房以来，资金缺口，一直是长期困扰我们的核心难题，因为土地成本太高，而出资人所能承担的首付又直接影响其能否参加，所以，合作建房能否降低首付，一直是合作建房最困难的一环，之前芍药居等地块遇到的资金缺口，其实就是这个问题的充分体现。

我们的第一步，是希望把北四环的合作建房成本降到6000元每平米左右，如果首付必须四成，那么，就要2400元每平米，如果我们以直接出资能力20万来判断是否普通工薪族，那么一般老百姓只能买个83平米的小房子，实在没什么吸引力。而如果第一个合作建房项目能够取得成功，操作模式得到金融机构的认可，则首付是很有希望降到二成，也就是1200元每平米，那样，就可以轻松满足工薪族在市区拥有120平米住宅的需求了。

现在，通过运作工体北路地块，我们已经充分取得了金融机构的支持和认可，已经有机构愿意在合作建房自行支付招拍成交价70%后，根据届时项目的实际资金缺口情况，合理的提供短期拆借保底服务。这为我们进场竞拍包括工体北路在内的任何地块，都提供了充分的支持和保证，如果运作芍药居项目时能取得这个条件，那么，我们相信就可以取得芍药居地块了。

在合作建房过程中，对建筑品质、项目进度、成本控制三个问题的疑问，是非常普遍的，通过工体北路地块，我们成功与国金管理公司签署了项目管理协议，在取得地块后，将由具有资质，且声誉极佳的“国金管理咨询服务有限公司”，为我们提供全过程的项目管理服务，并且可以得到项目成本不超过预算5%的专业承诺，和项目进度以及建筑质量的保证。加上北京工业大学环境与能源学院马重芳院长的大力支持，提供环保节能技术咨询，我们已经有充分的信心，建设提供比MOMA更宜居的，适合普通住房人的环保节能住宅。

配套收益权，一直是合作建房最关键的概念，在芍药居的惜败后，我们充分意识到低收入人群“缺乏理财观念，不愿共担配套投入成本”的缺陷，意识到我们需要一次成功，来让更多的人，特别是资金有限的中低收入人群，通过事实来意识到配套收益权的重要性。

以工体北路四号院为例，我们可以在与盈科中心一路之隔的位置建设几千平米配套用房，提供服务，假如可以自行拥有4000平米配套面积，以该地域的配套租赁价格，预计每平米每年可以得到2000元左右的配套收益，合计为800万元每年。分摊到每平米住宅的年配套收益可以超过200元，这是非常可观的一笔收益，即便该宗地最小的D户型，每年也可以分到上万元，非常可观。这样的配套收益，足以让全中国的住房人意识到配套收益权的重要性。

对于物业自主权，特别是以项目为单位，聘请接受了专职、专业培训的小时工，签定劳动·培训合同，与服务人员实现双赢的消费理念；以及物业开销透明，结算透明的操作办法。虽然很多老百姓都口头愿意接受，但通过调查，我们发现很多人仍有贪小便宜心理，渴望以低价包死物业费，甚至哪怕不提供服务也可以。通过这个项目的实践，可以通过实际的效果来让大家进一步接受物业自主权概念，以及我们提出的物业管理模式。

关于户型设计，几乎每个来咨询的朋友都要求住板楼，但却不知道板楼由于只有两个采光面，而很难与具有四个采光面的塔楼去竞争小户型的舒适度。而且由于缺少专职、专业、尽责的建筑师，我们一直无法及时为大家提供优秀的建筑和户型设计。

这次通过国金管理公司，我们及时取得了一套非常优秀的户型设计方案，尽管在开始的时候只提供了建筑面积分别约180平米的A户型，和约150平米的B户型，但其户型设计是非常合理的，南北通透、明厨、明卫、明厅、明卧，而且得房率和户内格局非常合理，超过五米的客厅面宽充分体现了居住品质。

现在，经过连夜加班，多次修改和讨论，终于实现了小户型和大户型不冲突，不影响的要求，在B户型基础上，在不修改任何结构和上下水位置的前提下，提供了建筑面积约100平米的中等户型和建筑面积约50平米的超小户型，使得项目可以满足更多住房人的实际需求。

而且，在金诚同达律师事务所杨律师、张律师、肖律师的帮助下，经过多少个不眠之夜，我们也制定出了一套能够充分保证项目安全，并充分体现每个合作建房人权益的，约定公平的合同系统，使得合作建房的整个体系趋于完整，这真的是一个巨大的里程碑。

在连续多日的忙碌之后，终于明天可以迎接出资人们来签署合作建房合同，接受合作建房款信托了，特此写下这篇文章，纪念合作建房迈出了具有里程碑意义的重要一步。

PS：C、D户型，实际是沿楼梯南墙延长线分隔B户型得到的小户型和中户型，其中，C户型朝南可以做大一居或小两居，D户型朝北为一居（无厨房）。

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