也谈空置率驳董藩谬论

蓝城木鱼

在房展会上见到董藩先生，结实，粗壮，嗓音洪亮。做学问认真，但感觉脱离实践。知道最近他因谈空置率而很被动，既然认识了，不妨从实践角度来谈谈他没谈好的问题。

很多人并不知道什么叫空置率。不能动态的去理解数字，但这不可怕，可怕的是还要叫真。董先生这次错就错在不懂而叫真上。

空置率的统计，是个必须结合实践，才能科学的问题，董先生则为了自己的学术正确而求静态答案，一偏如斯，把全国所有的房子做分母，待售的商品房做分子，给了个自以为正确的答案，而不能自知。

其实现在大家说空置率很高，不全由统计而来，而是大家的真实感受。

先谈小区空置率，银枫家园的情况，那的前业委会主任北野老师和我说过，我也去过多次，环境不错，入住多年的成熟社区，但真实入住率70%而已，剩余的房子，不论什么原因，总在空置，这个数字，在北京很多小区，都是真实的，有人会说，买了不住，不叫空置，可那是个人财富观点，在国家角度，从资源闲置角度来谈，在经济角度，从租赁供需来谈，都要把买而不住的算做空置，北野老师更是清楚，这种真实的空置对小区其他居民的生活甚至构成影响，比如选举、投票的结果。

再谈城市空置率，这个问题，应从发改委和建委角度去谈，不能光统计已销售的。立项两年以上，都应统计在内，比如很多大名鼎鼎的项目：

东直门的东华广场 建筑面积79.08万
崇文门的东华金座 建筑面积超过10万
长安街的光彩国际 建筑面积25万
朝阳门的森豪公寓 建筑面积44500
北辰桥的摩根中心 建筑面积42万
蒋宅口的杰宝巨库 建筑面积8.6万
亚运村的现代花园 骗贷6亿……

等等等等，不胜枚举，这些项目，立项多年，资源早已配给，不论是否完工，都应作为空置，请问，空置率到底该是多少，高不高？

因为谈空置，本就是统计因各种理由原因而不能被使用的资源浪费，难道我们可以无视这些项目造成的资源浪费和社会问题么？

这样一算，空置率的问题就真实了，清晰了，所，谈空置的问题，两点一定要说清楚：

⒈ 仅仅是在建委或银行登记销售，但并未真实入住或出租，业主意图不清，比如已出国或仅限投资等待涨价的，都应算做空置。

⒉ 已经在发改委和建委立项满两年，但因各种原因未能建成或销售的，也要计入空置，因为所有空置都是有各种原因的，而未能建成，不具备入住条件，当然也要算原因。

谈空置，是有很多原因的，把谈问题的原因说清楚，知道为什么而谈，才能把这个问题谈好。

⒈ 谈空置是要了解资源闲置和浪费的情况，而给国家经济宏观调控提供数据。

⒉ 谈空置是要了解买卖、租赁市场的价格浮动空间和走势，做好价格预测。

这两个目的明确了，大家就知道为什么说董先生的统计脱离实践了，另外，还有三点很重要。也要提醒大家注意：

⒈ 不能光用北京的数字和情况来说事，因为中国的情况很复杂。

⒉ 不能用全国的数字和情况来套北京，因为北京的情况很特殊。

⒊ 不是什么房子都可以按现代住宅统计的，现代住宅标准很高。

最后，再补充一点，现代住宅是个很系统的事物，对城市配套的要求很高，而且这种要求还在不断提升，过去有水有电就好了，连厕所都是公用，现在则不然，按照我的要求，必须离轨道交通车站不到1000米的才算，这是种节能省地的方法。而按照目前中国的城市规划要求，仅机动车用地和车库成本两项，就足以让很多人晕厥。

我昨天写的文章里引用的新闻：十一五期间中国将消失9240万亩耕地，大家想想里面会有多少成为空置吧。

希望学者和教师们能多为社会想想，多从社会利益角度想想，脚踏实地的去研究学问，忧国忧民本就是你们的义务，不可推卸的责任！

相关新闻：我在国贸卖瓜……

发的材料

紫冰之翼

红色高棉

风间忍